Nuova legge sulle donazioni immobiliari: cosa cambia davvero

Dal 18 dicembre 2025 è entrata in vigore una riforma sulle donazioni di immobili (art. 44 della Legge 182/2025 – Ddl Semplificazioni), promossa dal Consiglio Nazionale del Notariato. L’obiettivo è rendere più sicura e semplice la circolazione degli immobili provenienti da donazione.

Il cambiamento principale

Prima della riforma, gli eredi legittimari esclusi dalla donazione potevano rivalersi direttamente sull’immobile donato, anche se nel frattempo era stato venduto a terzi. Questo rendeva gli immobili di provenienza donativa difficili da vendere e spesso non finanziabili con mutuo.

Con la nuova legge, il diritto degli eredi esclusi non riguarda più l’immobile, ma si trasforma in un diritto di credito esclusivamente nei confronti del donatario. L’immobile non può più essere aggredito.

Tutela degli acquirenti

Chi acquista un immobile ricevuto in donazione non rischia più di perdere il bene né di dover corrispondere somme agli eredi del donante, anche a distanza di molti anni. Gli acquirenti possono quindi comprare in sicurezza e ottenere mutui senza assicurazioni aggiuntive o rifiuti legati alla provenienza donativa.

Tutela degli eredi

Gli eredi legittimari continuano a essere tutelati, ma le loro pretese si limitano al patrimonio del donatario, che risponde integralmente delle eventuali lesioni di legittima. I terzi acquirenti restano estranei alle vicende successorie.

Impatto sul mercato immobiliare

La riforma semplifica la circolazione degli immobili di provenienza donativa, favorisce l’accesso al credito, in particolare per giovani e giovani coppie, e consente ai cittadini di pianificare con maggiore serenità il trasferimento del patrimonio in vita senza compromettere la commerciabilità dei beni.

Entrata in vigore e regime transitorio

Le nuove regole si applicano subito alle donazioni e alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge.Per le successioni già aperte e le donazioni precedenti, restano valide le vecchie norme solo se l’azione di riduzione o l’atto di opposizione è stato già avviato o trascritto entro sei mesi dall’entrata in vigore della riforma. Trascorso questo termine, si applica il nuovo regime in ogni caso.

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